2026年5月，从时间来看，“小阳春”已经过去，但楼市并未如往年那样迅速降温。
过去几个月，市场充斥着各种模棱两可的猜测：有人盯着回暖的周度成交数据高呼“反转”，有人看着仍在负增长的投资数据断言“没戏”。但如果抛开情绪，仔细拆解今年以来的宏观及行业数据，会发现一个被噪音掩盖的事实：房地产市场的周期底部并非一个“点”，而是一个正在被确认的“区间”。
或许，已经持续了五年的房地产下行周期，已经走到了最后一里路。
可喜的边际变化：库存拐点出现
如果说房地产市场有什么指标比价格更能反映供需关系的本质，那一定是库存。
最新的一季度数据显示，全国商品房待售面积出现了同比下降。这个数据的含金量极高。过去三年，我们习惯了“高库存”的叙事逻辑，认为只有需求端大幅刺激才能消化库存。但最新的逻辑变了：库存的下降，更多是因为供给端的大幅收缩。
观察新开工面积和土地购置面积的数据，我们会发现它依然处于深度负增长区间。这意味着，未来1-2年内，潜在的新房供应量将出现断崖式下跌。当新增供应持续小于销售去化时，库存的被动去化就是数学上的必然。
这是一个非常关键的周期信号。在房地产周期中，“量缩价稳”往往会先于“量价齐升”。当前的市场正处于供给收缩快于需求收缩的阶段，这直接导致了核心城市新房库存的见底。对于开发商而言，这意味着降价促销的边际效用在递减，因为“缺货”正在取代“缺客”成为部分核心板块的主要矛盾。
所以，不要单纯盯着销售面积是否同比转正。只要供给收缩的斜率足够陡峭，即便需求只是温和修复，供需关系的平衡点也会迅速向卖方倾斜。这就是为什么我们在4月、5月看到部分一线城市二手房价格率先止跌，甚至出现微涨的根本原因——不是大家突然有钱了，而是能卖的好房子开始变少了。
二手房先于新房回暖
2026年一季度的房地产市场呈现出一个有趣的现象：新房销售延续收缩态势，商品房销售面积与销售额同比分别下降10.4%和16.7%；但二手房市场却迎来了超预期的"小阳春"。
3月份，一线城市二手房价格全线环比上涨，70个大中城市中二手房价格上涨的城市数量显著增加。北京、上海的二手房成交套数接近或超过了2021年房地产市场调整以来五年同期的新高。
这种"二手房先于新房回暖"的分化格局，实际上反映了中国房地产市场正在经历一场深刻的结构性变革。
有券商指出，当前市场正从"增量扩张"转向"存量运营"。过去二十年，中国房地产市场的主题是"建新房、卖新房"，开发商是绝对的主角。而现在，随着城镇化率超过66%，核心城市的新房供应逐渐饱和，二手房交易开始占据主导地位。
或许2026年，我们将会见证二手房交易量超过新房的现象，意味着中国正式迈入存量房时代。未来的房地产投资逻辑将从周期驱动转向管理与存量驱动。
政策方面，这也意味着调控思路的转变。近期的政策风向非常明确：不再大规模刺激新房开发，而是通过公积金新政、税费减免等手段，降低存量房的交易摩擦成本。 比如深圳、广州等地大幅提升公积金贷款额度，本质上是在为存量房的流通提供流动性支持。能激活存量市场的流动性，就能稳住房地产的基本盘。
拐点已至，但请放弃“暴富”幻想
库存拐点出现、二手房率先复苏、政策精准发力……这些信号叠加在一起，勾勒出一个清晰的图景：楼市拐点已至，五年的下行大周期正在走向尾声。
但请放弃“暴富”幻想，这不是一个简单的"V型反转"故事。未来的房地产市场，将是一个总量磨底、结构分化、存量主导的新常态。核心城市率先突围，二手房交易超越新房，优质房企穿越周期——这才是拐点的真正含义。
对于购房者，现在的策略或许是在核心城市，遇到性价比高的优质资产，可以果断入手，因为供给收缩的底部逻辑已经确立；在非核心城市，继续观望，因为去库存的漫漫长路还未完全结束。
对于投资者，房地产的“黄金时代”确实结束了，但“白银时代”的结构性机会才刚刚开始。关注那些在存量运营、物业服务、以及核心城市土储丰富的头部企业，它们将是穿越周期后的赢家。
楼市的冬天已经过去，但春天不会立刻百花齐放。只有那些扎根在肥沃土壤（核心城市）里的种子，才能在这个新的周期里发芽。
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